La adquisición de vivienda sobre planos consiste escoger un inmueble y separarlo antes de que se inicie la construcción del mismo, o mientras está en proceso la edificación. De acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), este sistema, también conocido como preventa, “tiene su origen en una de las estrategias utilizadas por los constructores, después de la crisis de los 90’s, encaminada principalmente a reducir y minimizar los riesgos asociados a la construcción”.
 

En este caso, generalmente el constructor está en proceso de obtener los permisos de ley y se encuentra en la búsqueda del punto de equilibrio, es decir, de lograr el suficiente número de compradores para garantizar los recursos económicos que le permitirán edificar el proyecto.
 

¿Cómo es el proceso?
 

Inicialmente, el interesado suscribe un documento denominado encargo fiduciario donde se establecen los parámetros generales de la vivienda: el precio, la forma de separación y las condiciones bajo las cuales se podrá iniciar la obra y firmar -posteriormente- la promesa de compraventa.
 

Este es un paso anterior a la compra efectiva y la participación de la fiduciaria garantiza que los recursos entregados por el cliente les serán devueltos bajo las condiciones pactadas si no se construye el proyecto.
 

Es importante puntualizar la información que todo comprador debe tener al adquirir la vivienda a través de la preventa para que conozca en qué consiste el negocio en el que invertirá su capital.
 

El encargo fiduciario
 

El potencial comprador debe tener claro que el documento que firma inicialmente no es la promesa de compraventa (como en los proyectos ya construidos). En este caso el comprador celebra un contrato -encargo fiduciario- en el que realiza una inversión encaminada a la posterior compra de la vivienda. 

La fiduciaria, el primer contacto
 

El contrato de encargo fiduciario no se firma con la constructora sino con una entidad fiduciaria a la cual se le debe entregar la cantidad de dinero pactado para iniciar el negocio. Esta se encarga de administrar los recursos y desembolsarlos al constructor cuando se cumplan varias condiciones.
 

Una vez celebrado el contrato
 

El potencial comprador o inversionista debe esperar a que se venda un número determinado de viviendas con las que el constructor podrá iniciar la obra (es decir, cuando logra el punto de equilibrio) que estará establecido en el contrato de encargo fiduciario.
 

Punto de equilibrio
 

Cuando se logra el punto de equilibrio se inicia la obra. El constructor celebra la promesa de compraventa con los potenciales compradores, para que la entidad fiduciaria desembolse el dinero entregado por ellos. Así la empresa constructora ejecutará el proyecto.
 

¿Y si no se logra el punto de equilibrio?
 

Si el constructor no vende las unidades de vivienda, la entidad fiduciaria devolverá el dinero que aportó el comprador o inversionista, de acuerdo con lo establecido en el contrato de fiducia.

Cuidado con las cláusulas
 

Señor comprador: haga el contrato como si la fiduciaria no estuviera de por medio. Verifique que todas las cláusulas estén completas y tome las precauciones que considere necesarias. El documento debe contener como mínimo la siguiente información:
 

• La indicación clara de que se trata de un encargo fiduciario y no una promesa de compraventa.

• Los requisitos y el plazo en que se deben cumplir para desembolsar los recursos al constituyente del encargo.

• El monto o porcentaje de penalización -si el contrato lo prevé- que se debe aplicar en caso de que una de las partes desista del negocio.

• El detalle de los costos, las deducciones y el término de las devoluciones cuando no se cumplan los requisitos establecidos.

• La descripción completa de los linderos, las dependencias, las áreas y la ubicación de los bienes separados.

• La posibilidad de que las condiciones técnicas y financieras cambien, previa comunicación escrita.